اکرم عباسي| بررسي بازار مسکن نشان مي دهد، بيشترين عامل افزايش قيمت در سال‌هاي گذشته نرخ زمين بوده است که در مقطعي به 9 برابر افزايش يافت؛ در حالي که ديگر عوامل مانند مصالح ساختماني فقط 30 درصد از هزينه ساخت را در برمي‌گيرد.

به گزارش هفته نامه افق کوير، هميشه پيش بيني قيمت مسکن و اطلاع از آينده اين بازار، مورد توجه عموم مردم قرار داشته و از آنجايي که سهم زيادي از متقاضيان بازار مسکن، اجاره نشين ها هستند، بنابر اين در آينده چه اتفاقي در بازار مسکن رخ مي‎دهد، در تيررس توجه بوده است.

از سوي ديگر، وضعيت ناپايدار اقتصادي در سال‌هاي گذشته و تأثير افزايش نرخ ارز بر بازار مصالح ساختماني از مواردي بوده که همواره متقاضيان را نسبت به آينده نگران مي‌کند، بنابراين قيمت مصالح ساختماني، دستمزد و ديگر موارد مؤثر بر ساخت از عواملي است که مي‌تواند با تغييرات ناگهاني بر نرخ تمام شده مسکن تأثير گذار باشد؛ اما روند افزايش قيمت در سال‌هاي گذشته نشان داده که بيشترين تأثير بر افزايش قيمت مسکن، ناشي از نرخ زمين بوده است؛ به طوري‌که افزايش ناگهاني قيمت زمين و افزايش دلالي و سفته بازي در اين بخش، مي‌تواند قيمت مسکن را تا چند برابر افزايش دهد که در نهايت بر نرخ نهايي خريد و فروش مسکن و آپارتمان بسيار مؤثر بوده است.

شهرستان بافق به بن بست زمين برخورده است

در اين شماره قصد داريم دلايل گراني زمين در شهرستان بافق، ميزان ساخت و ساز و به تبع تعداد خانه هاي اجاره اي در شهرستان را از نگاه کارشناسان، قيمت گذاران و بنگاه داران املاک بررسي نماييم.

«دهقانزاده» کارشناس و قيمت گذار زمين در اين خصوص مي گويد: در بافق زمين کم هست؛ چراکه دو طرف بافق کوير، يک طرف آن سنگ آهن و طرف ديگر هم راه آهن است. به همين دليل شهرستان به بن بست زمين خورده است. با اين تفاسير مردم هم اقدام به خريد زمين کرده اند به همين علت قيمت زمين بالا رفته است.

وي با اشاره به اين موضوع که قيمتهايي که براي فروش زمين اعلام مي شود کاذب است افزود:خريداران هر قيمتي که فروشنده زمين اعلام کند اقدام به خريد زمين مي کنند با اينکه زمينها اين مقدار نمي ارزد.

«تيموري» يکي از بنگاه داران املاک پيرامون تعداد خانه هاي اجاره اي در بافق گفت: خانه در بافق هست، اما مردم توان اجاره کردن آن را ندارند، چون اجاره بها بالاست! البته صاحب خانه هم حق دارد؛ چراکه سرمايه خود را صرف ساخت خانه کرده و اگر آن را داخل بانک گذاشته بود سود آن را مي گرفت و عوارض و ماليات هم پرداخت نمي کرد؛ ولي با ساخت خانه مجبور هست براي اين که قسط وامهاي خود را پرداخت کند اجاره بهاي بالا بگيرد.

مردم دل و جرأت سرمايه گذاري در بافق را ندارند

وي پيرامون ميزان ساخت و ساز در بافق افزود: ساخت و ساز در بافق کم شده است، چرا که بيشتر در يزد سرمايه گذاري مي کنند. افراد يکي از دلايلي که سرمايه خود را به سمت مرکز استان مي برند، اين هست که مي گويند هواي بافق آلوده و سرطان زاست، موضوع ديگر خصوصي شدن شرکت سنگ آهن است؛ مردم دل و جرأت اين که بخواهند در بافق سرمايه گذاري بکنند را ندارند.

تيموري اظهار داشت: از سال 94 زمين مسکوني کم شده و مجوز ساخت نمي دهند. بيشتر زمينها از داخل محدوده شهر بيرون رفته و اگر بخواهند تغيير کاربري دهند هزينه بالايي را مي طلبد. به عنوان مثال قبل از سال 93 به زمينها ي جاده حاجي آباد مجوز ساخت مي دادند، ولي الآن مجوز ساخت به آن زمين ها داده نمي شود.

نرخ هاي اجاره بها غير متعارف است

«بنازاده» يکي ديگر از بنگاه داران شهرستان که 15 سال در حوزه املاک فعاليت دارد در اين زمينه گفت: طي اين 15 سال چيزي که در اين چند سال اخير مشاهده کردم را نديده بودم. يکسري افراد وارد بازار شده اند تا بازار سياه درست کنند. زمين را با يک قولنامه صوري و وعده وعيدهايي که به يکديگر مي دهند خريداري و به مبلغ بالاتري مي فروشند.

وي افزود : ملک بر خلاف ماشين، وسايل نقليه و جنس هاي ديگرنمي توان گفت قيمت ثابتي دارد يا تاريخ آن گذشته و قيمت بالا يا پايين رفته است، براي ملک نظر کارشناسي مهم است. در شهرستان شهرداري و ارگانهاي ديگر که زمين خريد و فروش مي کنند با نظر کارشناسي است، نمي دانم چطور است که در بافق شهروندان طرحي که از سوي شهرداري اجرا مي شود، با نظر کارشناس موافق هستند؛ ولي زماني که طرفشان شخصي باشد قيمتهايي بر روي زمين مي گذارند که باور کردني نيست.

بنازاده با بيان اينکه بافق هم در استان يزد به نظرم تنها شهرستاني است که بالاترين قيمت را براي ملک دارد تصريح کرد: نسبت به يزد اگر بافق مرکز استان بود قيمت آن کمتر از پايتخت، يعني تهران نبود! بافق در حال حاضر با يزد رقابت مي کند و اين تبعات خيلي بدي در آينده دارد، مردم کم کم به سمت يزد مي روند و خريد فروش در استان و شهرستانهاي آن صورت مي گيرد.

وي در خصوص زياد شدن فروش خانه و ملک در بافق گفت: زمين داران وقتي مي بينند ملک در بافق با قيمت خوبي فروش مي رود ملک خود را مي فروشند و در يزد با قيمت مناسب ملک ديگري را خريداري مي کنند، هر چه نباشد يزد مرکز استان است و خواه و ناخواه چند سال ديگر جزء کلان شهر ها مي شود و قيمت ملک در آنجا بالا مي رود و مقرون بصرفه است که در اينجا سرمايه گذاري نکنند و به يزد بروند. به نظرم اگر مردم واقعاً مي خواهند ملک بافق طبق روال پيش رود و در حق کسي هم ظلم نشود خريد و فروش هايي که انجام مي دهند طبق نظر کارشناسي باشد نه اين که به صورت توافقي قيمتي بر روي ملک بگذارند؛ زماني که يک ملک با قيمت بالا خريد و فروش شود ملکهاي مجاور حاضر نيستند ملک خود را با قيمت کارشناسي بفروشند.

اين کارشناس و قيمت گذار مسکن کمترين و بالاترين قيمت براي ملکي که قابل سکونت باشد را حدود صد هزار تومان و گران ترين آن را يک ميليون پانصد هزار تومان بيان کرد و افزود: شهروندان بايد به چند مسئله توجه داشته باشند، شهرداري قوانيني که از قبل وجود داشته، ولي اجرا نمي شده را به اجرا گذاشته است، زماني که ملکي را خريداري مي کنند حتماً از مسکوني يا غير مسکوني آن اطلاع داشته باشند، چون شهرداري اگر بخواهد ملکي را کاربري مسکوني بدهد هزينه گزافي طبق نظر کارشناس مي گيرد، گذشته از آن يک هزينه تفکيکي به آن تعلق مي گيرد. يکسري از ملکها در مجاورت خيابانهاي جديد الاحداثي؛ مثل خيابان امام رضا (ع)، آيت ا... مير غني زاده، امام جعفر صادق (ع) و امام علي (ع ) هستند شهروندان به ملکهايي که اطراف اين خيابانها خريد و فروش مي شود حتماً دقت کنند که حق تشرف و مشرفيت به آن بخورد چند هزينه به امثال اين ملک ها مي خورد که مردم در جريان آن نيستند. ملک را با قيمت بالاتري مي خرند و زماني که به شهرداري براي گرفتن پروانه مي روند هزينه هايي از قبيل پروانه، حق تشرف و مشرفيت، پارکينگ، تغيير کاربري مزروعي به مسکوني که 80درصد ملکهاي بافق مزروعي هست و بايد تغيير کاربري داده شود را بايد پرداخت کنند.

وي در مورد تعداد خانه هاي اجاره اي در شهرستان گفت: خانه هاي اجاره اي در بافق کمتر شده است، چون ساخت و سازها به دليل گراني و تورم کمتر شده و فردي هم که ساخت و ساز مي کند، براي خودش ساخت و ساز مي کند؛ البته مردم هم براي اجاره بها سخت مي گيرند و نرخ آن غير متعارف هست. قبلاً مردم براي خريد و فروش و اجاره به بنگاه مراجعه کرده و خود را موظف مي دانستند که در بنگاهاي املاک قرارداد بنويسند، ولي الآن اينگونه نيست.،چون مي خواهند قيمتها توافقي باشد و قيمتي اعلام کنند که عرف نيست؛ البته از نظر شرعي هم درست نيست! خودشان قرارداد را در خانه تنظيم مي کنند، شايد الآن به نفع موجر باشد، ولي آينده آن به ضرر هست. مطمئن باشيد گراني اجاره بها بر روي همه چيز تأثير مي گذارد. قرار داد هايي که در خانه تنظيم شود محکمه پسند نيست. اگر خداي نخواسته کار به دادگاه کشيده شود قاضي بر روي برگه قرار داد نظر دارد؛ اگر برگه قرار داد بنگاهي يا زير نظر صنف باشد محکم تر است. موضوعاتي هست که بنگاها در جريان هستند و مردم با آن آشنايي ندارند و مشکلاتي که براي موجر و مستأجر پيش مي آيد را نمي دانند.

بالاترين نرخ کارگري در استان يزد متعلق به بافق است

« احمد محمدي « يکي ديگر از کارشناسان ملک در بافق گفت: ساخت و ساز در بافق کاهش يافته است، مخصوصاً در حوزه مسکوني، تجاري و انبار. يکي از دلايل آن را مي توان عدم سياستگذاري صحيح توسط شهرداري دانست، چون در قسمت تجاري هزينه هاي تجاري بالا است و شهرداري علاوه بر پروانه هزينه هاي تغيير کاربري و هزينه هاي تفکيکي مي گيرد که قاعدتاً افراد به سمتي مي روند که ساخت و ساز کمتر انجام دهند.

عضو سابق شوراي اسلامي شهر بافق افزود: شهرداري شايد با گرفتن برخي وجوهات ظاهراً سود مي برد، ولي در دراز مدت زيان مي کند. در شهري که ساخت و ساز کم شود و فرار سرمايه از شهر را داشته باشيم؛ به طور يقين در توسعه پايدار دچار مشکل مي شويم و اگر ساخت وساز افزايش يابد همه به نوعي منتفع مي شوند.

وي با بيان اين که در مرکز استان هر کجا بخواهيم کارگاه، انبار و واحدهاي مسکوني موجود است گفت: متأسفانه در بافق اين حالت نيست. با توجه به اين که نقدينگي بافق بيشتر از شهرهاي ديگر است به خاطر عدم سياستگذاري مناسب فرار سرمايه را به مرکز استان و استانهاي ديگر داريم.

محمدي تصريح کرد: بافق با توجه به اينکه پراکنده ترين شهرهاي استان است و گستردگي زيادي دارد. ضمن اينکه آب، برق، تلفن و ديگر زيرساختها را در سطح گسترده اي دارد. زمينهاي زيادي در بلوار انقلاب هست که از حالت مزروعي خارج شده و بايرافتاده، منتها در اين زمينه ريشه اي مشکل بررسي، موشکافي و سياست گذاري نشده است؛ البته اينگونه نيست که صددر صد بگوييم شخص خاصي مقصر است.

وي افزود: با توجه به اينکه محيط کارگري است بالاترين نرخ کارگري شايد در استان يزد متعلق به بافق باشد. به نوعي اتباع بيگانه حضور آنها در بافق ممنوع شده کارگر و بناي ماهر در بافق گير نمي آيد. اين موضوع تا حدودي در بخش ساخت و سازها مي تواند نقش داشته باشد. مشکلاتي از اين قبيل، دست به دست هم داده و نتيجه آن کاهش ساخت و ساز و کمبود شديد واحد مسکوني، تجاري، کارگاهي و انباري را در بر دارد و اين واقعيتي است که هيچکس منکر آن نمي تواند شود.

محمدي پيرامون افزايش قيمت زمين گفت: اين افزايش قيمت سراسري است. زمين از سوي دولت واگذار نمي شود. اينکه گفته مي شود زمين در بافق گران هست در همين بافق زمين کنار بلوار اصلي 36 متري زير 300 هزار تومان در بافق داريم که شايد در کمتر شهري پيدا شود، منتها در برخي از محلات با توجه به بافت و ترکيب جمعيتي که دارند و از همه محلات در آن ساکن هستند درخواست بيشتري دارد و قيمت آن هم بالاتر است.

وي با بيان اينکه در مورد قيمت زمين کلي گويي مي شود تصريح کرد: برخي بافق الآن را با سالهاي گذشته مناطق ديگر مقايسه مي کنند که درست نيست. شهرداري با سياست گذاري مي تواند ساخت و ساز را فعال تر کند. در حال حاضر محله اي به عنوان محمد آباد کنار راه آهن داريم که ساخت و سازهاي زيادي در آنجا انجام شده که بيشتر اين ساخت و سازها بدون پروانه است و اين نشانه کم توجهي است. زمينهاي وقفي افتاده اي داريم که اداره اوقاف با همکاري شهرداري مي تواند آن را تغيير کاربري داده و ساخت و ساز بر روي آن انجام گرفته و از زيرساختها استفاده شود.

اين بازنشسته آموزش و پرورش افزود: اينکه مرتباً اطراف شهر توسعه پيدا مي کند و زمينها مسکوني مي شود در مجموع به زيان شهرداري و شهروندان است. شبکه هاي آب، برق، تلفن و گاز که توسعه پيدا مي کند واقعاً معضل هست و وقتي شهري پراکنده داشته باشيم در زمينه خدمات با مشکل روبرو هستيم.

هزينه بيمه هاي ساختماني 15درصد عوارض شهرداري شده است

در ادامه «سيد عبد الناصر حسيني» رييس نظام مهندسي ساختمان شهرستان بافق در مورد هزينه نظارت بر ساخت و ساز گفت: هزينه نظارت بالا نرفته است و نسبت به شهرستانهاي ديگر کمتر هست.

وي افزود: يکي از دلايلي که ساخت و ساز در بافق کم شده اين است که زمين در بافق کم و گران شده و زمينهايي که مسکوني نيست بايد تغيير کاربري داده شود.

در بخش ديگري «محمد سلامتي» رييس سازمان تأمين اجتماعي بافق در گفتگوي کوتاهي با هفته نامه افق کوير گفت: هزينه بيمه هاي ساختماني 15درصد عوارض شهرداري شده است، قبلاً بر اساس متراژ بوده است و مبلغ سنگيني بوده و اين تغييرات از بهمن سال 93 صورت گرفته است.